Коммерческая инфраструктура в новых ЖК
Риелторы по жилой недвижимости говорят: «Мы продаем не квартиру в новостройке, а образ жизни, вашу новую счастливую и комфортную жизнь». И в этой счастливой жизни огромную роль играет инфраструктура. Поскольку мы занимаемся именно коммерческими объектами, поговорим о коммерческой инфраструктуре в новых ЖК. Рассмотрим плюсы и минусы коммерческих помещений в первых этажах для арендаторов и потребителей, а также другой вариант инфраструктуры – свой торговый центр в ЖК. Приведем кейс одного из наших проектов — торгового центра в очень интересном новом микрорайоне, где девелопер детально продумал коммерческую инфраструктуру.
Потребности арендаторов коммерческих помещений в ЖК
Новостроек сегодня очень много, а торговых центров в них пока мало, преобладают помещения в первых этажах. Правильно ли это? Рассмотрим плюсы и минусы для девелопера, для арендаторов, жильцов и покупателей новостроек.
Вначале цифры. По официальной классификации ULI торговый центр районного значения (Neighborhood center) строится для населения от 3-х до 40 тыс. человек в ближайших жилых массивах и обычно имеет зону притяжения в радиусе 2,5 км. От 3 тысяч человек, подчеркиваем. А это не самый маленький тип торгового центра, есть еще микрорайонный (Convenience center). Поэтому мы считаем, что если новый ЖК рассчитан на проживание более 3000 человек, имеет смысл рассматривать именно такой тип коммерческого объекта. Например, многоэтажный ЖК на 10 000 человек – это отличная площадка и отличные условия для бизнеса арендаторов. Довольно однородная целевая аудитория, и она прямо сконцентрирована вокруг торгового центра. Покупатели квартир в новостройках, как правило, находятся в активной стадии потребительского цикла, им нужно многие – и для повседневной жизни, и для нового дома, и для детей.
Потенциальным арендаторам или покупателям коммерческих площадей новая площадка очень и очень интересна. И в этой локации они хотят:
- «форматное» помещение для аренды в ЖК. То есть такое помещение, которое подходит по площади, по конфигурации, по высоте потолков и прочим требованиям технологии ритейла, фитнеса, общепита.
- хороший трафик.
Два подхода к проектированию коммерческих помещений в ЖК
Сейчас на рынке есть два разных концептуальных подхода к проектированию коммерческих помещений в ЖК, у градостроителей и разных компаний-застройщиков:
- Одни застройщики придерживаются концепции социализации. Помимо стрит-ритейла в ЖК обязательно должно быть ядро и центр коммерческой и общественной активности нового микрорайона, это торговый или многофункциональный центр с услугами, фитнесом, досугом, офисами, коворкингом в одном здании. Обычно такие центры проектируются многоэтажными от 2-х и более этажей и могут включать в себя не только коммерческие помещения в аренду, а также многоуровневые или подземные парковки.
- У других застройщиков – плоскостная концепция, когда все объекты инфраструктуры присутствуют, но находятся отдельно в разных местах ЖК и в уровне земли (на первых этажах или в отдельно стоящих 1-2-этажных зданиях).
Мы всегда придерживались первой концепции, и наше мнение: «районник» не равно «торговик». Районный торговый центр – это мини-праздник. Он делает повседневную жизнь лучше, качественнее, интереснее, обогащает ее эмоциями. Районный торговый центр должен быть самым приятным и дружелюбным к посетителям общественным местом в районе.
В новом жилом квартале кроме снабжения людей товарами и услугами должно быть место для социализации, торгово-общественного пространства. Обычно эту роль выполняет торговый центр районного или микрорайонного значения. Наилучшее место для торгового центра – при въезде в квартал, на пути от остановок общественного транспорта и в центре жилой застройки. Около торгового центра располагается общественная зона на открытом воздухе, а внутри торгового центра кроме торговли размещаются места для досуга и развлекательно-досуговые операторы.
Аренда коммерческих помещений на первых этажах ЖК
Конечно, помещения в аренду на первых этажах ЖК имеют такие плюсы как шаговая доступность, свой автономный вход, витрины.
Но, с другой стороны, у стрит-ритейла есть и минус. Коммерческие помещения на первых этажах очень часто не соответствуют запросам арендаторов. В особенности по размеру. Нет проблем найти площадь до 100 кв.м, а вот более 500 и 1000 кв.м – это большой дефицит. Особенно в одном уровне, правильной прямоугольной формы и с минимумом колонн. Много вы таких предложений видели в новых ЖК? К сожалению, таких помещений в аренду предлагается мало, или их не найти совсем. Приходится ритейлерам идти на всякие ухищрения и вписывать параметры своего формата в очень и очень нестандартные и сложные помещения. Например, есть продуктовые магазины у дома в двух уровнях с лифтом.
Также стрит-ритейл не имеет смысла, когда мимо нет пешеходного потока. Именно поэтому отдельные помещения со своими входами с улицы и называются «street retail» — магазины на улице, магазины на потоке. В коммерческих помещениях на первых этажах преобладают маленькие магазины, фитнес-студии. Маленькая точка – маленькое притяжение, это закон. Значит, должен быть достаточный трафик мимо помещения. Где лучший трафик в микрорайоне? Понятно, на первой линии, около остановок транспорта. А где коммерческие помещения на первых этажах? Везде… Из них на интенсивном трафике, в самых лакомых местах располагается примерно 5-10% от общего количества помещений в первых этажах в микрорайоне. Еще есть так называемый «треугольник центров» жилого района, по которому проходят потоки: в школу-детский сад, в магазины, в спортивные и общественные объекты. Там трафик тоже есть, но интенсивность его значительно ниже, чем на первой линии. Кроме этого, покупатель может зайти только в один магазин и не заходить в другие. «Якорный» арендатор – супермаркет или фитнес – имеет свой вход, зашел-вышел, к другим заходить не обязательно. Вот и получается, что в микрорайоне несколько точек стрит-ритейла хорошо продают, а остальные сидят и кукуют. Если же маленькие арендаторы находятся в торговом центре, то они садятся на трафик якорных арендаторов, и продажи у них получаются выше.
Для девелопера стрит-ритейл удобен тем, что МОП (места общего пользования) минимизируются или вообще сводятся к нулю. Каждое помещение можно продать по отдельности или сдать в аренду. И дальше не париться. Обслуживание помещений с отдельными входами каждый собственник или арендатор осуществляет самостоятельно. С торговым центром все на порядок сложнее, им надо управлять. Однако по качеству и для арендаторов, и для покупателей помещения с отдельными входами уступает торговому центру – единому торговому пространству с грамотной продуманной организацией потоков.
Кейс. Проект торгового центра в новом ЖК
Расскажем об одном из наших проектов – коммерческая инфраструктура в виде торгового центра и спортивного комплекса в ЖК «Зеленая долина» в Республике Татарстан. Данный проект интересен тем, что девелопер заранее предусмотрел очень комфортную инфраструктуру для жильцов, а также позаботился о тех, кто будет брать коммерческие помещения в ЖК в аренду. ЖК «Зеленая долина» — проект микрорайона от застройщика «MIR GROUP». Он строится в Зеленодольском районе в 35 км от Казани и будет включает в себя 17 многоквартирных домов площадью 135000 м2 на 6 500 жителей. Жилые дома обращены в сторону лесопарка, а общественная зона микрорайона интегрирована в природную среду. Центральное ядро микрорайона формируют коммерческие объекты: торговый центр, спортивный комплекс с бассейном и Спа, большая парковка и зона отдыха на открытом воздухе.
Когда микрорайон строился, компания-девелопер проекта ЖК «Зеленая долина» поручила нашей компании Канаян разработать планировки коммерческих помещений в ЖК. Перед нашими архитекторами и дизайнерами была поставлена задача разработать объемно-планировочные решения и схемы зонирования торгового центра и спортивного комплекса в составе жилого микрорайона. Также наши специалисты разработали коррективы к генплану вокруг коммерческих объектов для максимального удобства посетителей и арендаторов, проект благоустройства территории. Пешеходные пути к торговому центру, спортивным площадкам, детскому саду, спортивному комплексу проходят по озелененному пешеходному бульвару.
Аренда помещений для магазина и фитнес-клуба в новом ЖК
Концепция и проект торгового центра «Зеленая долина» создавались с учетом потребностей жителей и тех предпринимателей, которые придут арендовать помещения в новом ЖК. Магазины, услуги, точки питания и досуга запланированы в многоэтажном торговом центре, где на верхних этажах открывается панорамный вид из офисов и ресторана. В подземном паркинге посетители могут воспользоваться услугами автомойки.
Во втором здании коммерческой инфраструктуры ЖК – спортивном комплексе – в проекте были отведены места в аренду для индустрии фитнеса, спорта, красоты, оздоровления. Изюминкой проекта является плавательный бассейн под открытым небом. Чаша бассейна находится на кромке оврага и полностью окружена природой. Посетители бассейна будут плавать в окружении природы, под леса, пение птиц. Эта оригинальная идея выносного бассейна принадлежит девелоперам проекта «Зеленая долина». А специалисты нашей компании уже разработали технологический проект спорткомплекса с бассейном в соответствии с требованиями потенциальных арендаторов.
На фото: 3D-визуализация проекта торгового центра в ЖК «Зеленая долина». Команда проекта: руководитель – Рубен Канаян, архитекторы Кира Канаян, Екатерина Котлубаева, 3D-визуализатор Анна Макарова.
