Ежегодно наши специалисты разрабатывают десятки концепций разных объектов коммерческой недвижимости: торговых центров различных форматов, торгово-офисных центров, многофункциональных центров. Расскажем, в чем особенности формирования концепции торгово-офисного центра, и как мы видим перспективы этого формата.
Проект торгово-офисного центра – каким он должен быть
В течение последних десяти лет подход к разработке проектов торгово-офисных центров существенно изменился. Если ранее приоритет отдавался масштабу и универсальности, то сегодня акцент сместился в сторону функциональности, комфорта и гибкости в адаптации к различным целевым аудиториям. Современные проекты торгово-офисных центров ориентированы на создание удобной среды, где гармонично сочетаются торговые и деловые функции.
Многофункциональный подход позволяет формировать пространства, способные удовлетворять повседневные потребности как посетителей, так и сотрудников офисов. Это включает не только покупки и доступ к необходимым услугам, но и комфортные условия для работы, встреч и ведения бизнеса. Архитектурные и планировочные решения в проекте современного торгово-офисного центра обеспечивают логичное разделение потоков, не создавая конфликта между различными целевыми аудиториями, а наоборот — усиливая ценность друг друга.
Особенно актуальной становится тенденция ориентации на локальные сообщества. В условиях растущей плотности жилой застройки и ускоренного ритма жизни высокую востребованность приобретают торгово-офисные центры, расположенные в спальных районах и густонаселённых микрорайонах. Такие объекты обеспечивают шаговую доступность, экономят время жителей и становятся неотъемлемой частью городской инфраструктуры.
Разработка концепции торгово-офисного центра
Разработка концепции — это ключевой этап проектирования любого объекта коммерческой недвижимости. Именно на этом этапе формируются основы будущего позиционирования, архитектурной и функциональной структуры, определяется направление развития проекта с учетом потребностей целевой аудитории, рыночных трендов и градостроительного контекста.
Отсутствие концепции может привести к несбалансированной структуре арендаторов, низкой посещаемости, проблемам с трафиком и невысокой инвестиционной привлекательности. Напротив, качественно проработанная концепция позволяет заранее учесть интересы целевой аудитории, создать устойчивую систему арендаторов, обеспечить функциональную целостность объекта и повысить его конкурентоспособность.
Концепция торгово-офисного центра строится на балансе торговых и деловых функций. Это не просто набор помещений, а комплексное пространство, где разные сценарии повседневной жизни — покупки, работа, услуги, отдых, взаимно дополняют и усиливают друг друга.
При разработке концепции учитываются актуальные тенденции коммерческой недвижимости: тематическое зонирование, адаптивная планировка, энергоэффективные решения, удобная логистика для посетителей и арендаторов, а также фокус на потребности локального сообщества.
Это особенно важно для объектов, расположенных в жилых и спальных районах, где основным драйвером трафика становится шаговая доступность и повседневный спрос.
Концепция торгово-офисного центра включает в себя:
- параметры строительства: определение количества этажей, общей площади здания и его этажности;
- арендную структуру: перечень предполагаемых арендаторов с указанием необходимой площади для каждого, а также распределение арендаторов по этажам;
- инфраструктурные потребности: расчёт необходимого количества парковочных мест, лифтов и эскалаторов;
- позиционирование объекта на рынке;
- определение целевой аудитории проекта и сценариев её поведения;
- функциональность помещений;
- зонирование помещений;
- рекомендации по архитектурным и интерьерным решениям;
- прогноз трафика и модели потребительской активности.
Таким образом, концепция служит стратегической основой для принятия всех последующих проектных, архитектурных и коммерческих решений. Это неотъемлемый инструмент успешного запуска и устойчивой работы объекта.
Примеры успешных проектов торгово-офисного центра
Ниже представлены реализованные нами проекты, где грамотный подход к концептуальному планированию обеспечил высокую востребованность со стороны арендаторов, стабильный пешеходный трафик и долгосрочную устойчивость на рынке недвижимости. Каждый из этих объектов демонстрирует, как ориентация на локальную аудиторию, функциональное зонирование и адаптация к повседневным сценариям жизни формируют не просто торгово-офисное пространство, а полноценный городской центр активности.
Проект Gulliver Park представляет собой один из наиболее показательных примеров комплексного подхода к созданию торгово-офисного центра нового поколения. Он был разработан с учетом локальных особенностей, городской структуры, целевой аудитории и потенциала территории. Концепцию объекта разработала команда Kanayan Retail & Development Consulting, известная системным подходом к проектированию коммерческой недвижимости.
Функциональный баланс: в концепции чётко разделены и одновременно логично взаимосвязаны торговая и офисная функции. Это позволило создать среду, где разные типы пользователей не мешают друг другу, а усиливают трафик за счёт синергии.
Локальная ориентация: центр изначально проектировался как часть повседневной жизни района. Он охватывает привычные сценарии: покупки, услуги, отдых, работа, встречи.
Торгово-офисный центр «Этажи» в Щёлково — пример успешной реализации многофункционального комплекса, ориентированного на потребности локального сообщества. Проект демонстрирует грамотный подход к концепции, архитектуре и функциональному наполнению. ТОЦ «Этажи» выгодно интегрирован в структуру спального района Щёлково, обеспечивая шаговую доступность для жителей.
Близость к жилым кварталам и наличие паркинга на 108 машиномест делают центр удобным для посещения как пешеходами, так и автомобилистами. Центр предлагает более 5 000 м² торговых площадей и около 1 000 м² офисных помещений класса А. Такое распределение позволяет эффективно сочетать розничную торговлю и деловую активность, создавая синергетический эффект между различными функциями комплекса. На первых этажах расположены магазины известных брендов, супермаркет, аптека, кафе и другие точки повседневного спроса. Фудкорт на третьем этаже предоставляет разнообразные варианты общественного питания, а верхние этажи отведены под современные офисные пространства, отвечающие требованиям малого и среднего бизнеса.
Как проходит процесс разработки концепции торгово-офисного центра
Процесс разработки концепции торгово-офисного центра — это всегда многоэтапная работа, в которой мы стремимся учесть как потребности будущих арендаторов, так и интересы целевой аудитории.
Мы начинаем с анализа локации: изучаем транспортную доступность, пешеходный и автомобильный трафик, плотность застройки, конкурентов в зоне окружения. Затем определяем, как будет организовано пространство, где разместятся торговые площади, офисы, общие зоны. Параллельно рассчитываем потребность в парковочных местах, лифтах, эскалаторах. Всё должно быть удобно и функционально.
В итоге заказчик получает подробное описание будущего здания торгово-офисного центра.
- Сколько этажей торговых, сколько офисных,
- Общая площадь здания, арендная площадь GLA
- Что будет размещаться на нижних этажах: какие магазины, кафе и рестораны,
- Что наверху: класс офисов, конференц-центр, фитнес-клуб с бассейном или спортивная студия, услуги
- Сколько нужно парковочных мест. Где будет располагаться парковка для покупателей, работников офисов
На 3D-визуализациях, которые прилагаются к концепции, можно увидеть здание с окружающей территорией, посмотреть на него с птичьего полета и с уровня глаз пешеходов и автомобилистов.
Что включает концепция торгово-офисного центра
Концепция торгово-офисного центра включает текстовую и графическую часть.
Отчет по итогам анализа внешней среды проекта торгово-офисного центра:
- Анализ конкурентов в секторе офисной недвижимости по классам, секторам города/района
- Анализ потенциальных арендаторов: магазины, кафе, рестораны и досуг, компании малого, среднего и крупного бизнеса (арендаторы офисных помещений)
- Анализ арендных ставок на торговые и офисные площади в сопоставимых торгово-офисных центрах
- Оценка степени насыщенности рынка в секторах торговой недвижимости, офисной недвижимости
- Анализ стратегического потенциала земельного участка для каждой из функций недвижимости: торговый центр, офисы класса «А», офисы класса «В», коворкинг, торгово-производственный центр
- Анализ зон охвата и транспортной доступности для покупателей торгового центра, клиентов офисов, руководителей бизнеса, линейного персонала офисов
- Анализ внутренней среды проекта торгово-офисного центра:
- Анализ земельного участка: земельного ресурса, рельефа, коммуникаций, возможностей и ограничений для застройки торгово-офисного центра
- Градостроительный анализ земельного участка
- Концепция застройки торгово-офисного центра.
- Проект планировки земельного участка, посадка здания на участок,
- Входы в торговый центр и офисный блок
- Логистика потоков движения товаров, людей и автомобилей на территории торгово-офисного центра и внутри здания
- Планирование оптимальной циркуляции посетителей в горизонтальном направлении и в вертикальном направлении.
- Движение посетителей в торгово-офисном центре
- Концепция объемно-планировочного решения торгово-офисного центра:
- Архитектурный облик и объемно-планировочные решения торгово-офисного центра
- Поэтажные планы с размещением арендных мест: магазины, кафе и рестораны, офисы различной площади
- Функциональное зонирование
- 3D-визуализация и виртуальный тур по зданию торгово-офисного центра.
- Состав арендаторов торгово-офисного центра.
- Экспертное заключение об оптимальном профиле арендаторов, которые будут размещены в торгово-офисном центре
- Проведение предброкриджа, опрос потенциальных арендаторов – представителей ритейла, услуг и офисов – на предмет их заинтересованности участия в проекте
- Рекомендуемые коммерческие условия для магазинов и офисов
- Прогноз арендных ставок по коммерческим помещениям
- Прогноз арендного дохода от коммерческой недвижимости.
- Составление профессионального бизнес-плана проекта торгово-офисного центра.
