Термин mixed-use девелопмент
Термин mixed-use девелопмент означает стратегию застройки, при которой в границах одного комплекса гармонично сочетаются несколько функциональных зон. Например, жилье, торговля, офисы, развлечения, места отдыха и досуга, спорт и оздоровление – любые сочетания разных функций в рамках одного объекта. Термин «mixed-use девелопмент» сегодня широко используется в сфере коммерческой недвижимости и в среде инвесторов. А для архитекторов и градостроителей более привычным является «проектирование и строительство многофункциональных комплексов».
Многофункциональные комплексы имеют много преимуществ:
- эффективно используют площадь земельного участка. На площади участка получается большее количество квадратных метров доходной недвижимости,
- очень удобны для их обитателей и посетителей. Это особенно важно для жителей крупных городов,
- помогают распределению дневного и ночного населения в районах,
- позволяют оптимально использовать транспортные магистрали, а также площади автомобильных стоянок. Когда офисы и торговля расположены в одном месте, посетитель и работник ставит машину один раз и не занимает дороги своими лишними перемещениями. Все больше перемещений становится пешеходными,
- успешно решают задачу децентрализации снабжения и приближения товаров и услуг к потребителям,
- рационально используют городскую ткань, ведь многие комплексы работают все 24 часа в сутки. Например, когда заканчивают работу торговля и офисы, продолжают работать гостиницы, а также приезжают домой жильцы квартир и апартаментов.
Mixed-use девелопмент повышает ценность земли, ведет к развитию инфраструктуры и деловой активности района. Для покупателей недвижимости – квартир в новостройках и коммерческой недвижимости – имеется такое преимущество, что они будут жить и работать в комфортном месте, где учтены все повседневные жизненные потребности.
Многофункциональные комплексы.
В коммерческой недвижимости время моно-функций постепенно уходит, уступая место многофункциональности. Рубен Канаян, руководитель Группы компаний «Kanayan Retail&Development Consulting», так объясняет их суть: «Раньше мы имели дело с множеством разных отдельных устройств: отдельно был телефон, радиоприемник, будильник, часы, калькулятор, шумомер и другие. Сейчас у современного человека все эти функции собраны в одном устройстве – смартфоне. Точно так же устарели моно-функции в недвижимости. Чисто торговые центры сегодня уже мало интересны, их обязательно сочетать с досугом, спортом, а также с местами приложения труда».
Приведем определение. Многофункциональный комплекс (или центр) – объект недвижимости, здание или группа зданий на одной площадке, которое сочетает в себе два или более назначения эксплуатации. При этом площади для каждого функционального блока должны быть достаточно большими и значимыми, не менее 20% каждый. Например, если площади для торговли и офисов распределяются в соотношении 60/40, то центр считается торгово-офисным, а в случае 90/10 – чисто торговым.
Проект многофункционального комплекса. Mixed-use решения
В практике проектирования и недвижимости выделяется два типа многофункциональных комплексов:
- Первый тип – горизонтальные или кластерные комплексы. На площади земельного участка размещается несколько зданий и площадок с различными функциями. Все эти элементы связаны между собой пространственно: дорогами для автотранспорта, пешеходными дорожками, крытыми переходами и даже по воде. С точки зрения проектирования и строительства — это более простой вариант. Кроме этого, при кластерном решении земельный участок может осваиваться поэтапно, а также разными инвесторами. Каждое здание определенного функционального назначения может функционировать независимо от других построек комплекса. Но все вместе они образуют квартал, насыщенный множеством полезных функций.
- Второй тип – вертикальные комплексы. Более точное название: комплекс с вертикально интегрированными функциями. Это единое здание, в объеме которого размещается несколько функциональных блоков. Это очень хороший вариант с точки зрения использования площади участка. Но более дорогой с точки зрения проектирования и строительства. Примеры: нижние этажи – ритейл, кафе и рестораны, выше – парковка, еще выше – офисные или жилые башни, гостиница.
При вертикальном решении каждая функция получает то, что нужно:
- Торговля – близко к потребителям, автомобильному и пешеходному трафику. В архитектурном решении проекта многофункционального комплекса в городских районах реализуется принцип «прозрачности»: входные группы и витрины ритейла визуально связывают внутреннее пространство с городской средой.
- Офисы или жилье наверху – отличные панорамные виды из окон.
- Спорт и отдых – площадку на кровле вполне приличного размера для воркаута, отдыха или плавательного бассейна, которую трудно найти в городе на земле. В центре города там чище воздух, меньше шума от автомобилей.
Стилобатные здания.
Что такое стилобатное здание? Это многофункциональный комплекс, в котором высотные башни (жилые или офисные) располагаются на стилобате – платформе. Часто стилобатное здание заполняет большую площадь участка, процент застройки высокий. Парковка тоже интегрирована в стилобат. Двор и все благоустройство — спортивная площадка, зона отдыха, детская площадка, летняя веранда кафе — находится на эксплуатируемой кровле платформы. На эксплуатируемой кровле стилобата делается озеленение, применяется ландшафтный дизайн.
Стилобатные здания позволяют создать центр активности, деловой центр, центр торговли, значимое место приложения труда, наиболее современное и комфортное жилье на одном и том же участке, в одном здании. Многофункциональные стилобатные здания (комплексы с развитой нижней частью, включающей коммерческие, общественные и инфраструктурные функции) являются важным трендом в мировой архитектуре.
Эксплуатируемая кровля стилобата представляет собой открытое всем комфортное и озеленённое общественное пространство. Это как сквер, поднятый на крышу. Общественное пространство на озеленённой эксплуатируемой кровле как бы возвращает застроенную землю городу и улучшает экологию города.
Современные mix-use решения в стилобатных зданиях очень комфортны для посетителей и обитателей. Магазины, услуги, спорт, детские учреждения близко расположены и доступны буквально при помощи лифта. До них можно добраться, не одевая верхнюю одежду, теплую уличную обувь и без зонта в любое время года и в любую погоду, не боясь замёрзнуть, промокнуть, поскользнуться на льду, увязнуть в снегу или в грязи. Для удовлетворения повседневных нужд нет необходимости покидать пределы комплекса, использовать автомобиль или общественный транспорт. В современных стилобатных зданиях реализована концепция вертикального города, когда основным средством перемещения служит лифт. В том числе и для «маятниковых» миграций. Посетителям современных mix-use-комплексов тоже удобно. Попав в здание, они могут посетить все необходимые места без выхода на улицу, без использования общественного транспорта и автомобиля. Автомобилистам не нужно по нескольку раз искать место для парковки.
Современные многофункциональные комплексы, в том числе и в стилобатных зданиях — это климатический оазис в современных городах. Это оазисы вечного комфортного лета. Климат в них гораздо комфортнее, чем на прилегающей территории. Благодаря качественным вентиляции и кондиционированию воздух очищен от пыли, вредных примесей и болезнетворных организмов.
Как проходит создание концепции и проектирование многофункциональных комплексов.
Проектирование многофункциональных комплексов, в особенности стилобатных, требует исключительно высокой квалификации создателей концепции и проектировщиков. Это трудоемкий и сложный процесс. По сути, надо собрать очень сложный паззл, и для этого требуется опыт и знания во многих аспектах проектирования. Нужно очень хорошо знать, как функционируют все элементы – торговый блок, гостиница, спортивный блок, разбираться во всех тонкостях, технологических процессах и бизнес-процессах.
Инвестиционные проекты многофункционального комплекса начинается с подготовительной работы. Расскажем, как мы проводим такую работу для проектов:
- Подробное исследование: анализ коммерческого потенциала земельного участка для каждой функции, анализ градостроительного потенциала, анализ окружения, потоков и планов развития окружения. Учитывается, но новый комплекс будет в свою очередь влиять на деловую, покупательскую и туристическую активность в районе – привлекать к себе потоки.
- Определение оптимальных функций, которые нужны именно в данной локации и обеспечат максимальный коммерческий эффект.
- Определение параметров: сколько площади нужно для каждой из функций, какой формат будет у торгового центра, офисного блока. Какую категорию будет иметь гостиница и жилье и так далее.
- Зонирование комплекса. Что и на каких уровнях будет располагаться, какие будут взаимосвязи между функциями (эскалаторы, лифты, переходы).
- Разработка эскизных объемно-планировочных решений.
Самым важным элементом стилобатного здания является, собственно, сам стилобат. В нём основа, ядро всего многофункционального комплекса. Проект многофункционального центра часто включает каскадные террасы на верхних этажах, визуально «разбивающие» массивность объёма.
