Влияние инфраструктуры района на уровень продаж квартир в новостройках

Авторы: Кира Канаян, Рубен Канаян, Любовь Терещенко

Инфраструктура современного жилого комплекса

Поговорим о том, что значит инфраструктура для девелоперов жилой недвижимости, сколько на ней можно заработать или потерять, если ее не делать. Мы регулярно занимаемся изучением спроса, анализом различных объектов и территорий и на основе анализа создаем концепции коммерческой инфраструктуры для новых жилых комплексов, микрорайонов, поселков. И по нашим объектам, и по конкурентам мы отслеживаем, как хорошая инфраструктура оказывает влияние на продажи и продвижение новостроек.

Инфраструктура жилого комплекса представляет собой совокупность различных функциональных объектов, главной целью которых является обеспечение максимально комфортного уровня проживания жильцов. Все компоненты инфраструктуры можно разделить на социальные, которые влияют непосредственно на качество проживания, и коммерческие, которые обеспечивают дополнительные удобства для жильцов, а для девелопера – доход от аренды или продажи коммерческих помещений.

К социальным компонентам инфраструктуры относятся:

• парковка для жильцов и их гостей
• детские игровые площадки
• спортивные площадки
• озеленение дворов и благоустройство придомовой территории
• места для отдыха, прогулочные зоны

К коммерческим компонентам относятся предприятия торговли, услуг, образования, развлечений, такие как:

• магазины товаров повседневного спроса: аптеки, продуктовые магазины, хозяйственные магазины, товары для дома
• пункты выдачи заказов
• кафе, пекарни, кондитерские, кулинарии
• места детского и семейного досуга
• услуги частого спроса: ремонтные мастерские, ателье, шиномонтаж, автомойки
• спортивные объекты: фитнес-клубы, ФОКи, студии йоги, спортивные секции для детей и взрослых
• салоны красоты, массажные студии, услуги косметологов
• коммерческие медицинские услуги
• коммерческие образовательные услуги: частные детские сады, обучающие центры, центры развития, частные школы

Благодаря наличию перечисленных компонентов в рамках одного ЖК создается собственная микросреда: создаются рабочие места, развивается коммерческая деятельность, обеспечивая одним – удовлетворение спроса, другим – доход.

По неофициальной классификации в ЖК различают «базовую» и «развитую» инфраструктуру. Базовая – это минимум, который девелопер предлагает новым жильцам в своем объекте. К «базовой» обычно относится: гостевая парковка, КПП (в поселках), небольшая спортивная и детская площадки, лавочки и озеленение в общественных зонах ЖК. По остальным поводам жильцам предлагается пользоваться объектами по соседству, которые уже есть в районе. К «развитой» инфраструктуре относятся собственные объекты, которые входят в состав комплекса и располагаются на его территории. Они доступны не только для жильцов, но и для всех жителей окружающего района, ведь иначе арендаторам коммерческих помещений не могут достичь нормальных оборотов и продаж. Собственная инфраструктура в закрытом поселке с КПП, доступная только жильцам, встречается в новостройках бизнес и премиум сегментов. Например, это свой Spa-центр, кафе с лаунж-зоной, свой тренажерный зал.

В течение последних десяти лет на рынке наблюдается тренд, направленный на увеличение доли коммерческой инфраструктуры в новых жилых районах. Минимальная доля нежилых помещений в комплексе зависит от его размера и класса жилья. Так, в коттеджном поселке с частными домами или таунхаусами коммерция обычно сосредоточена в здании на первой линии около въезда, и на объекты торгово-сервисного обслуживания приходится 2-10% от лощади земельного участка. В многоэтажных ЖК, где инфраструктура занимает только первые этажи, доля коммерческих помещений тоже невысокая. Например, в 16-этажном доме площадь помещений стрит-ритейла на первом этаже составляет 6%. И в ЖК с развитой собственной инфраструктурой в виде отдельных зданий торгового центра, спортивного комплекса, зон отдыха, беговых дорожек, эвент-площадки и тому подобное – доля может быть значительно выше и достигать 20%. Инвесторы и девелоперы жилых комплексов уделяют особое внимание созданию благоприятной инфраструктуры, чтобы привлечь больше клиентов и обеспечить успешные продажи жилья.

Объекты коммерческой инфраструктуры занимают первые этажи жилых зданий, дополнительно могут быть предусмотрены отдельные здания. Удобный вариант для жильцов — многофункциональный комплекс, который включает в себя и торговлю, и фитнес, и все необходимое, еще и паркинг. В одном из наших проектов была концепция «по кварталу – на велосипеде». Вечером жильцы приезжают домой, ставят машину на парковку на верхних уровнях, спускаются в фитнес-клуб, потом после занятий в кафе и супермаркет. А потом – домой пешком по приятным пешеходным дорожкам, либо можно пересесть на велосипед и передвигаться по своему кварталу, как в Амстердаме.

Развитая инфраструктура района – какая она?

При решении о покупке квартиры в жилом комплексе, как правило, покупатель, в первую очередь обращает внимание на район, в котором расположен ЖК, на его имиджевую составляющую и инфраструктурную развитость. А вот что означает эта развитость – будем разбираться далее.

Уровень развития инфраструктуры прямо пропорционален её способности удовлетворять все насущные ежедневные потребности жителей в радиусе ближайшей доступности.

Инфраструктурные объекты. Одной из базовых оценок развития жилого района является наличие в нем социальных и коммерческих объектов. К социальным относятся детские сады, школы, парковые территории, зоны отдыха, поликлиники, больницы, детские центры развития, государственные центры обслуживания населения. К коммерческим объектам относятся отделения банков, развлекательные центры, предприятия общественного питания (кафе, бары, рестораны, кондитерские, фаст-фуд), магазины, предприятия услуг, спортивные объекты, торговые центры, а также торгово-развлекательные центры. Одним словом все, в чем может возникать ежедневная необходимость или потребность у населения района. Если всё это будет располагаться в шаговой доступности для жителей, ЖК обязательно будет востребован. Например, если в составе ЖК нет собственного фитнес-клуба, но при этом он находится в пешей доступности от дома – то проблема с оказанием данной услуги решена.

Особенно важна собственная инфраструктура в новых ЖК на окраинах, иначе новостройка не подойдет для молодых семей с маленькими детьми. Не все женщины пользуются автомобилем, и если машина в семье одна, то ее будет забирать мужчина, когда поедет на работу. Детей надо возить в школу, на занятия, в кружки и секции. Дети, подростки и молодежь в свою очередь любят социализацию, когда есть возможность играть в разных дворах и на спортивных площадках, гулять и общаться со сверстниками. Проблемы отмечаются в удаленных новостройках и в пригородах. Подростки и молодежь не любят частную застройку, они больше любят город, с кафешками, с динамикой, различными местами «тусовки». Это основная проблема детей и молодежи в зонах частной застройки и коттеджных поселках.  Значительная часть молодых женщин (с маленькими детьми) тоже скучает в частной застройке и в изолированных жилых кварталах. Когда женщина долго сидит дома с ребенком или все время занимается домашним хозяйством, ей очень хочется «выйти в свет», пообщаться с подругами, пройтись по магазинам.

Транспортная доступность. Играет не менее важную роль в оценке инфраструктуры. Район должен иметь развитую дорожную сеть, удобны подъездные пути, которые связаны с основными транспортными артериями города или крупного населённого пункта.

Хорошая транспортная доступность района оценивается по наличию остановок общественного транспорта рядом с жилыми комплексами, станциями метро для крупных городов. При этом в районе должны быть безопасные переходы (подземные/наземные, регулируемые светофором). У жителей района не должно возникать трудностей с доступом к остальным городским районам, пригородам, трассам федерального или регионального значения.

Экология. Дома в экологически чистом районе, с парковой зоной для прогулок, зелеными лужайками, аллеями и цветочными клумбами повышают имидж района и его общее восприятие.

Часть потенциальных покупателей квартир ведет активный образ жизни и при выборе места жительства хотели бы иметь соответствующую инфраструктуру для спорта и активностей именно в шаговой доступности. Поэтому территория должна быть приспособлена для пеших прогулок и для спортивного, оздоровительного бега.

Офисы рядом с домом

Современные жилые комплексы могут быть и местом работы. Главной ценностью современного человека является время. У жителей мегаполисов много времени уходит на дорогу, обычно по маршруту «дом-работа», «работа-дом». Поэтому особенно актуальным сейчас является вопрос о создании офисных помещений в составе жилых комплексов. Этот тренд объясняется несколькими факторами:

• стремление к созданию удобных и функциональных пространств для работы;
• уменьшение времени на дорогу;
• создание новых рабочих мест;
• поддержание инфраструктуры района.

Открытие офисов в новых жилых комплексах может иметь несколько преимуществ:

• Близость к жилью. Офисы в жилых комплексах обеспечивают близость рабочих мест к месту проживания, что сокращает время на дорогу.
• Инфраструктура и сервисы. Современные жилые комплексы обычно предоставляют разнообразные удобства и сервисы, такие как фитнес-центры, кафе, зоны отдыха, что делает рабочую среду более комфортной и удобной.
• Коворкинги. Многие офисы в жилых комплексах предлагают коворкинговые пространства и общие зоны для встреч и общения. Эти пространства становятся особенно актуальными для тех, кто может, но не хочет по разным причинам работать дома: отвлекают домашние дела, нерабочая атмосфера, нет возможности для уединения. Коворкинги предоставляют место для комфортного и продуктивного рабочего процесса.
• Привлечение молодых специалистов. Многие молодые профессионалы предпочитают работать в местах, где есть хорошая инфраструктура и возможности для активного образа жизни. Расположение офиса в новом жилом комплексе может быть привлекательным для таких сотрудников.

Покупатель жилья одновременно может являться покупателем или арендатором офисов, торговых площадей. Живет, работает, покупает товары и услуги в едином комплексе. Комплекс дает свободу от необходимости пользоваться автомобилем и общественным транспортом. Например, индивидуальные предприниматели и фрилансеры, которые по роду своей деятельности могут работать удаленно дома (дизайнеры, весь Интернет-сектор, финансовые специалисты и др.). Многим, кто работает дома, не нравится окружающая жилая атмосфера: дети, собаки, гуляющие во дворе пенсионеры и так далее. А в офисном блоке они будут находиться в динамике рабочей среды.

Коворкинг в ЖК – это еще и место общения. Кстати, там можно проводить и собрания жильцов, и различные мероприятия – встречи по интересам, мероприятия для родителей.

Решение о покупке квартиры в ЖК

Что важно при выборе жилья?

1. Качество самого жилья.
2. Локация.
3. Парковка.
4. Инфраструктура.
5. Экология и близость к природе.
6. Безопасность: обособленность территории, освещение, возможность безопасных прогулок по самому комплексу и на прилегающей территории.
7. Благоустройство
8. Соседи.

Решение о покупке квартиры зависит от многих факторов. Среди основных – расположение, район, стоимость, планировка, отделка. И здесь выигрывают те ЖК, которые могут в полном объеме удовлетворить запросы покупателей, с учетом их образа жизни и социального статуса. Важным критерием для людей, поддерживающий здоровый образ жизни, является наличие фитнес-центров или тренажерных залов. Для молодых семей с детьми немаловажным будет наличие детского сада, школы, бассейна и различных спортивных секций. Для автовладельцев важным вопросом является наличие паркинга, когда есть, где поставить машину и не беспокоится о ее сохранности. На то, чтобы в шаговой доступности был продуктовый магазин и аптека, смотрят абсолютно все без исключения. Все эти опции перестают быть роскошью, а становятся необходимостью в организации комфортной повседневной жизни. И успешнные проекты жилой недвижимости могут в полном объеме обеспечить все эти опции.

Социальная и бытовая инфраструктура положительно сказываются на продажах квартир в новостройках и предоставляет застройщику возможность устанавливать стоимость выше, чем у конкурентов. Поэтому создавать инфраструктуру для девелопера становится выгодно.