Примечание*: в данной статье мы рассматриваем только факторы, которые необходимо учитывать при формировании пула арендаторов в торговом центре, а также о классических правилах размещения арендаторов в ТЦ. В статье не рассматриваются такие аспекты, как проблемы действующих арендаторов в ТЦ, правила «чистки» арендаторов в процессе оптимизации работы объекта, а также зависимость арендных ставок от места размещения и др.
Оценка арендаторов
Грамотно подобранный состав арендаторов – это бесспорный залог успешной работы торгового центра, гарантия высокой посещаемости и популярности объекта. Если арендаторы не соответствуют концепции ТЦ, имеют неудачное расположение или соседство, все это может привести к трудностям в их работе, и, как следствие, к неэффективному функционированию всего торгового центра.
Подбор и размещение арендаторов в торговом центре требуют тщательного планирования и учета множества факторов. Арендаторы оцениваются с точки зрения их вклада в общую работу объекта. Именно они заставляют работать комплекс как единое целое, что повышает эффективность использования коммерческих площадей в ТЦ.
Оценка арендаторов, при формировании пула, производится по следующим показателям:
- Арендатор может влиять на увеличение времени пребывания посетителей в ТЦ.
- Арендаторы могут влиять на увеличение зоны охвата ТЦ. Например, крупные магазины с широким и глубоким ассортиментом, специализированные магазины, способные привлекать посетителей из дальней зоны охвата.
- Умение арендаторов работать с определенными группами покупателей. Здесь оценивается способность привлечь выбранную целевую аудиторию и предложить уникальный товар, бренд, уровень сервиса.
- Возможность периодических и повторных посещений. Преимущество имеют те арендаторы, товары и услуги которых потребляются часто и регулярно, за которыми покупатели возвращаются и совершают повторные покупки.
- Возможность обеспечить равномерное посещение торгового объекта в течение всей недели.
- Загрузка парковки. Если мест на парковке недостаточно, то нежелательным будет арендатор, который привлекает небольшое количество посетителей и задерживает их на долгое время (например, парикмахерская или фитнес-клуб).
Состав арендаторов
Состав товаров и услуг торгового центра должен обеспечивать притяжение покупателей, побуждать их как можно дольше проводить времени в ТЦ, возвращаться и совершать повторные покупки. Традиционный состав арендаторов предполагает наличие якорных арендаторов. В классическом варианте им выступает продуктовый супермаркет. Рядом с ним выстраиваются аптеки, специализированные продовольственные магазины (кондитерские изделия, табачная продукция, чай и кофе), пекарни, магазины разливных напитков, а также магазины товаров первой необходимости, салон красоты, ателье. Чем крупнее торговый центр, тем больше якорных арендаторов, сопутствующих магазинов, предприятий питания, развлечений, услуг. Иногда торговый центр обходится без якорных арендаторов при условии, что небольшие магазины образуют составной «магнит». Как правило, это характерно для специализированных торговых центров бытовой и компьютерной техники или мебельных центров.
Размещение арендаторов
Есть такое мнение среди профессионалов, что плохих мест в торговом центре нет, важно просто не допустить хаотичного размещения, которое может негативно сказаться на имидже ТЦ, и даже стабильных постоянных арендаторов заставить задуматься о выезде.
Эффективное размещение арендаторов в торговом центре напрямую зависит от его концепции и типа. Внутренняя планировка торгового центра должна быть удобной для работы крупных арендаторов. Она должна эффективно распределять потоки покупателей таким образом, чтобы все арендные площади были доступны для посещения. Разбивка арендных площадей должна учитывать специализацию арендатора, а также учитывать развитие и тенденции форматов торговли.
Всего существует две основные схемы размещения арендаторов в торговом центре:
- Зонирование по видам товаров. Эта схема применяется в том случае, если у ТЦ сложная и запутанная планировка, есть перепады уровней, много переходов, узкие и длинные проходы, отсутствует центральный вход. Зонирование по товарным категориям используется в торговых центрах с большой торговой площадью для удобной ориентации покупателей в пространстве.
- Смешанная схема. При ней рядом друг с другом работают арендаторы различной специализации, но по одному направлению. Эта схема применяется, преимущественно, в центрах районного и окружного значения.
В заключении отметим, что важно постоянно анализировать данные о продажах и предпочтениях покупателей для коррекции плана размещения в соответствии с изменяющимися требованиями рынка.
